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首轮集中供地，融创大杀四方，今年前5月，其在公开市场的拿地金额已经超过900亿元。广州市场也不例外，去年，仅拍下一宗宅地的融创，在广州首轮集中供地中，一口气拿下3宗。相比之下，其他头部房企在本轮土拍中显得十分低调。
据时代财经统计，4月27-28日，广州成功卖出42宗涉宅地块，其中由TOP10房企拿下的地块仅有7宗，分别落袋融创、招商、华润和碧桂园，总体占比不到16.67%。
最近5年，广州涉宅地块的推出有所增加，但头部房企的拿地比例却在下滑。2016年，广州合计出让31宗涉宅地块，其中由TOP10房企斩获的地块高达15宗之多，占比达48.39%，而2020年这一数字下降到16.5%。
在利润承压的市场环境下，缩小公开市场拿地的比例，在近几年似乎已经成为头部们的共识。实际上，公开市场拿地不是头部们的唯一选择，较早进入旧改或收并购领域的房企，相关项目甚至已经开始产生 “反哺”。
万科、碧桂园“孵化”广州核心地块
在公开市场“打盹”，并不意味着头部房企们放弃了广州。
近日，两则信息受到市场关注。一是广州住建局对番禺区2021年第四批“三旧”改造地块标图建库动态调整成果进行批前公示，大石旧改项目赫然在列；二是碧桂园与广州地铁就荔湾区白鹅潭枢纽综合体项目展开进一步合作会谈。
这两个地处广州相对核心位置的项目，实际上，分别由万科和碧桂园在2017年收购而来。
天眼查显示，番禺大石旧改项目原本由广州本地知名房企颐和地产全资持有，该房企陷入财务困顿后，于2017年1月将项目公司55%股权转让给万科持股60%的广州启佑房地产开发有限公司。
经过4年多的“孵化”，该项目终于走到了“标图建库”这一步。值得一提的是，“标图建库”是广州旧改项目启动改造的第一步，通过对比历史影像图、土地利用现状图、土地利用规划图等条件确认符合纳入“标图建库”的用地，并建立“三旧”监管数据库。
相比番禺大石旧改项目，向来偏爱郊区的碧桂园，拿下的荔湾白鹅潭枢纽综合体项目位置更为核心，属于广州老城区范围。
该项目的前身为香港房企恒基兆业的“芳村立交项目”。2017年3月，碧桂园以17.27亿元的价格将其收购。根据媒体报道，这个项目由恒基兆业在上世纪90年代获得，占地面积将近20万平方米，原计划建为住宅、商业混合项目。不过，由于拆迁进度缓慢， 直到转手他人时还未完成拆迁工作。
时移势迁，随着荔湾区的发展规划逐步清晰，这个项目所在的白鹅潭片区，被规划为对标珠江新城的商务区，而碧桂园项目则占据了白鹅潭商务区最为核心的位置。
头部房企不爱拍地，偏爱收购和旧改
实际上，这两个项目的背后，是头部房企掀起收并购浪潮的大环境。
根据中国指数研究院，2017年，境内房地产收并购规模创下历史的最高值，产生的并购交易高达346宗，交易金额高达5232亿元；2018-2020年，这两项数据分别是：253宗和2909亿元、333宗和2961亿元、257宗和2338.1亿元。
中国指数研究院的数据显示，头部房企始终是收并购市场中一股支撑的力量。2018年TOP30企业参与的收并购事件占比约28.1%，贡献了约41.9%的交易金额，其中以当年的头部房企融创、华夏幸福、阳光城和万科最为活跃；2020年，TOP100房企的收并购占比为32.5%，其中碧桂园、招商等头部房企又尤为热切。
与收并购的大背景交错出现的，是广州市自2017年以来对城市更新的强力推动，由此房企开始谋求在广州布局旧改市场。目前，广州主要是城中村改造允许社会资金参与，这也是房企在广州做旧改的主要方向，而2021-2030年，广州将对约400条城中村进行改造。
虽然相比公开市场拿地，收并购和旧改项目入市的时间更长，但规模庞大且成本更低，也使得它们成为头部房企们补充土地储备的主要途径之一。
根据时代财经的统计，2016年以来，广州对涉宅地块的供应逐年增加，但TOP10房企拿地的占比反而是逐年下降。2020年，广州成交了85宗涉宅地块，其中仅有14宗落入TOP10房企之手，且主要是保利、中海等央企。
以万科和碧桂园为例，2016年，万科在广州拿地数量为3宗，碧桂园为2宗；2017年，万科拿地3宗，碧桂园7宗。此后，这两家房企缩减开支，2018-2020年，万科通过公开市场拿下的宅地仅2宗，而碧桂园则是4宗。
然而，从克而瑞的广州权益销售排行榜来看，这两家房企的市场份额不减反增，规模也始终在广州市场的TOP5里浮动。
实际上，近几年万科在广州的土地储备主要由收购和旧改项目转化而来。根据广州房天下，目前万科在售和即将入市的8个住宅项目中，有4个属于并购或旧改项目，主要来自黄埔、白云旧改以及2017年收购的广信资产包。
而碧桂园方面，曾于2018年成立直属集团总部的区域平台广恒指挥部，与当时的广清区域并列，主要从事收并购和城市更新的业务。直到2020年并入广清区域，广恒指挥部已下辖15个项目，包括芳村恒基项目、向广物收购的白鹅潭国际金融中心、广州天河区·金融城两个超高层项目等。
时代财经获悉，尽管广恒指挥部已不复存在，但相关业务仍由广清区域继续承担，目前碧桂园已在广州介入了至少3个城中村改造项目，其中位于番禺的南浦村旧改项目实施方案已获得番禺区城市更新局的批复。
实际上，不止万科和碧桂园，包括恒大、融创、保利和华润等头部房企，都对广州的收并购或旧改项目表现出了浓厚的兴趣。
以华润为例，去年位于广州增城的“巨无霸”新塘立交项目，曾一度传言万科和保利在互相角力，最后却由华润置地入股，令市场颇为意外。时代财经获悉，华润置地对于广州市场的兴趣远不止于此，其在广州多个区域参与收购或旧改项目，分布于黄埔、白云、南沙、天河和花都，其中尤以天河赛马场项目最为抢眼。
